Wypowiedzenie umowy najmu powinno być sporządzone na piśmie, prawidłowo doręczone i zgodne z rodzajem umowy. Poniższy wzór możesz skopiować, ale przed użyciem sprawdź, czy najem zawarto na czas określony, czy nieokreślony, kto składa oświadczenie oraz jaki termin wynika z umowy lub przepisów. Właściciel lokalu mieszkalnego musi wskazać ustawową przyczynę wypowiedzenia.
Wypowiedzenie umowy najmu – wzór do skopiowania
Wzór można wykorzystać zarówno przy wypowiedzeniu przez najemcę, jak i przez wynajmującego. Fragment dotyczący przyczyny jest obowiązkowy przede wszystkim wtedy, gdy umowę lokalu mieszkalnego wypowiada właściciel.
……………………………………, dnia …………………………
Wynajmujący:
Imię i nazwisko / nazwa: ……………………………………
Adres: ……………………………………
PESEL / NIP: ……………………………………
Najemca:
Imię i nazwisko / nazwa: ……………………………………
Adres: ……………………………………
PESEL / NIP: ……………………………………
OŚWIADCZENIE O WYPOWIEDZENIU UMOWY NAJMU
Niniejszym wypowiadam umowę najmu zawartą dnia ………………………… dotyczącą lokalu położonego przy …………………………………… .
Umowa została zawarta na czas określony / nieokreślony.
Wypowiedzenie składam z zachowaniem ………………………… okresu wypowiedzenia, który upłynie dnia ………………………… . Podstawę wypowiedzenia stanowi: …………………………………… [np. § … umowy, art. 673 Kodeksu cywilnego albo art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów].
Przyczyna wypowiedzenia:
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
Proszę o potwierdzenie odbioru niniejszego oświadczenia.
……………………………………
podpis osoby wypowiadającej umowę
Właściciel lokalu mieszkalnego nie powinien wpisywać ogólnej formuły „z innych przyczyn”. Przyczyna musi być konkretna i odpowiadać podstawie przewidzianej w ustawie. Najemca zazwyczaj nie musi uzasadniać wypowiedzenia, chyba że obowiązek taki wynika z umowy albo szczególnej podstawy prawnej.
Jak przeprowadzić wypowiedzenie krok po kroku?
Przed wysłaniem dokumentu sprawdź nie tylko jego treść, lecz także sposób zakończenia najmu i moment doręczenia. Postępuj w następującej kolejności:
- Sprawdź rodzaj umowy – ustal, czy zawarto ją na czas określony, czy nieokreślony, oraz odszukaj klauzulę wypowiedzenia.
- Ustal podstawę i termin – zastosuj zapis umowny albo właściwy przepis. Przy lokalu mieszkalnym sprawdź również ograniczenia dotyczące wypowiedzenia przez właściciela.
- Przygotuj pismo – wpisz dane stron zgodne z umową, adres lokalu, datę zawarcia umowy, termin zakończenia najmu, podstawę wypowiedzenia i podpis.
- Doręcz dokument drugiej stronie – zrób to osobiście za pokwitowaniem albo wyślij listem poleconym z potwierdzeniem odbioru.
- Zachowaj dowody – przechowuj kopię pisma, potwierdzenie nadania, potwierdzenie odbioru oraz ewentualną zwróconą przesyłkę.
Wypowiedzenie jest oświadczeniem woli. Zgodnie z art. 61 Kodeksu cywilnego staje się skuteczne, gdy dotrze do adresata w sposób pozwalający mu zapoznać się z treścią. Samo wysłanie dokumentu nie zawsze oznacza jeszcze rozpoczęcie biegu terminu. Przy nieodebranej przesyłce ocena skuteczności doręczenia może zależeć od okoliczności sprawy.
Okres wypowiedzenia według częstotliwości płatności czynszu
Poniższe terminy dotyczą przede wszystkim najmu na czas nieokreślony, gdy umowa nie reguluje tej kwestii odmiennie. Przy najmie lokalu mieszkalnego miesięczny czynsz oznacza co do zasady trzy miesiące na koniec miesiąca na podstawie art. 688 Kodeksu cywilnego.
| Częstotliwość płatności czynszu | Ustawowy okres wypowiedzenia | Podstawa |
|---|---|---|
| Czynsz płatny miesięcznie za lokal | Trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego | Art. 688 Kodeksu cywilnego |
| Czynsz płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc | Trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego | Art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego |
| Czynsz płatny częściej niż raz w miesiącu | Trzy dni naprzód | Art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego |
| Najem rozliczany dziennie | Jeden dzień naprzód | Art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego |
Umowę na czas określony można wypowiedzieć przed terminem tylko wtedy, gdy sama umowa przewiduje taką możliwość, zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli klauzuli brakuje, wcześniejsze zakończenie najmu wymaga co do zasady porozumienia stron albo zastosowania szczególnej podstawy ustawowej.
Wypowiedzenie przez najemcę i wynajmującego
Najemca lokalu mieszkalnego ma zwykle szerszą możliwość zakończenia umowy. Przy umowie na czas nieokreślony powinien zachować termin z umowy lub właściwy termin ustawowy. Nie musi zazwyczaj podawać powodu. Przy umowie terminowej decydujące znaczenie ma klauzula wypowiedzenia.
Właściciel lokalu mieszkalnego działa w znacznie węższym zakresie. Ustawa o ochronie praw lokatorów wymaga, aby wypowiedzenie było sporządzone na piśmie pod rygorem nieważności, wskazywało konkretną przyczynę i mieściło się w katalogu przyczyn ustawowych. Sam fakt, że lokal należy do właściciela, nie pozwala zakończyć najmu w dowolnym momencie.
Do przyczyn wypowiedzenia mogą należeć między innymi poważne naruszenia zasad korzystania z lokalu, rażące zakłócanie porządku, bezprawny podnajem, konieczność remontu lub rozbiórki, a także zamiar zamieszkania właściciela. Każda z tych sytuacji ma własne warunki i termin. Treść umowy nie może skutecznie zastąpić ograniczeń wynikających z ustawy.
Zaległości czynszowe – najpierw uprzedzenie, potem wypowiedzenie
Przy lokalu mieszkalnym właściciel nie powinien od razu wysyłać wypowiedzenia z powodu długu. Najemca musi zalegać z opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Następnie właściciel doręcza pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia i wyznacza dodatkowy, miesięczny termin na spłatę całej zaległości.
Dopiero gdy najemca nie ureguluje całości zadłużenia w tym terminie, można złożyć właściwe wypowiedzenie z podaniem przyczyny. Częściowa wpłata nie zawsze usuwa podstawę wypowiedzenia, jeżeli pozostała część zaległości nadal obejmuje wymagany okres. Pominięcie uprzedzenia albo połączenie go z wypowiedzeniem może prowadzić do bezskuteczności oświadczenia.
Przy najmie okazjonalnym po prawidłowym zakończeniu umowy właściciel może korzystać z odrębnej procedury żądania opróżnienia lokalu, jeżeli spełniono wszystkie wymogi tej formy najmu, w tym dotyczące aktu notarialnego i zgłoszenia umowy.
Lista kontrolna przed wysłaniem dokumentu
Przed doręczeniem wypowiedzenia sprawdź następujące elementy:
- Dokument ma formę pisemną i zawiera własnoręczny podpis.
- Dane stron, adres lokalu i data umowy są zgodne z pierwotnym dokumentem.
- Umowa oraz przepisy pozwalają na jej wypowiedzenie w wybranym trybie.
- Termin zakończenia najmu został obliczony od właściwego momentu doręczenia.
- Właściciel wskazał konkretną, ustawową przyczynę, a przy zaległościach wcześniej doręczył pisemne uprzedzenie.
- Zachowano kopię pisma i dowód doręczenia.
Jeżeli strony zgadzają się na wcześniejsze zakończenie najmu, prostszym rozwiązaniem może być pisemne porozumienie. Przy sporze o eksmisję, ważność wypowiedzenia albo rozliczenie zaległości warto skonsultować dokument z prawnikiem, ponieważ sam wzór nie zastępuje oceny konkretnej umowy i okoliczności.
Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przed złożeniem wypowiedzenia w spornej lub złożonej sprawie należy zweryfikować aktualny stan prawny oraz treść konkretnej umowy.
